一般媒介契約のデメリット

1. 他にも仲介会社がいることで、対象不動産が相当魅力的（＝売りやすい）でない限り、不動産会社のモチベーションを下げ、広告活動などに力を入れてもらえない可能性がある。
2. レインズに複数の会社から売却情報が掲載されることで、他の会社から「売れ残り物件」などと見られてしまう可能性がある。
3. 複数の仲介会社のハンドリングに時間が割かれ面倒くさい。

以上のデメリットを考えると、「専属専任媒介や専任媒介がいいのかな？」と思ってしまうかもしれませんが、一般媒介契約でも使い方で効果的な売却活動に結びつけることができます。

一般媒介契約の効果的な使い方

• １社に仲介を任せる場合であってもあえて一般媒介契約を選択し、不動産会社には「御社としか媒介契約は締結しないけど、販売活動が順調でない場合には他社とも契約する」ということを前もって告げておき、早期に売却するようプレッシャーをかける。
• レインズへの登録は本命の不動産会社１社にだけお願いし、他の媒介契約を締結した会社にはレインズへの登録をさせない。これにより、本命の不動産会社のやる気を削ぐことを避けることもでき、また、レインズに複数社から販売データが登録されることのデメリットも避けることができます。ただし、一般媒介契約によっては、他社とも媒介契約を締結する場合には不動産会社に報告を義務づける内容のものもあるので、その点に注意してください。
• 一般媒介に限らずですが、媒介契約を締結する前に、どのくらいの期間で、どのくらいの価格で売却できるのかをしっかり説明させ、それが守られなかった場合には他の不動産会社に任せることを宣告したほうがいいです。中には高い査定価格で売主の気を引き、販売活動が始まってから頻繁に価格変更をせまり、結局他社の査定価格よりも低い金額での売却になってしまうケースもあります。査定価格に惑わされないよう比較検討してください。

信頼できる不動産会社にご自身の不動産の販売をお願いし、より高く売却するためには、まず不動産仲介の仕組みを理解することが不可欠です。

不動産仲介とは

不動産仲介とは、他人と他人の不動産取引（売買・賃貸）の媒介を行うことです。ようするに、不動産売買の仲介の場合には、売主と買主の間に入って不動産売買の成立を手助けすることと説明できます。

不動産仲介を業として行うには、「宅地建物取引業法」により、国土交通大臣または都道府県知事から免許を受けた「宅地建物取引業者」であることが必要です。

したがって、不動産の仲介をお願いする場合には、事務所や広告、営業マンの名刺などに宅建業の免許番号が記載されていることをチェックし、ちゃんとした不動産業者であることを確認しましょう。

不動産売買の仲介のしくみ

不動産売買の仲介の場合、以下のケースが考えられます。

・売主と買主の仲介業者が違う場合

・売主と買主の仲介業者が同じ場合

・売主または買主のどちらかが宅建業者の場合

売主に媒介を依頼された場合には、自社の販売ネットワークを活用したり広告活動を通じて販売活動を行うと同時に、指定流通機構（レインズ）に販売不動産情報を登録し、他社に販売物件の情報を公開し、他社の購入希望客への販売活動も展開します。

買主に媒介を依頼された場合には、自社が売主から媒介を依頼されている物件や、レインズなどで公開されている他社の仲介物件の中から購入希望客の希望条件に合った物件を探し出し、顧客に紹介します。

仲介手数料

不動産の仲介業務に対して支払う報酬です。
通常は「不動産の売却金額の3%＋6万円＋消費税」がかかります。
詳しくは「仲介手数料はいくらかかるの？」を参照してください。

印紙代

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。
不動産売買契約書は印紙税額一覧表の第1号文書に該当し、また、平成25年3月31日までに作成するものの税額については軽減の措置の適用があるため、契約書に記載された契約金額に応じて以下の印紙税額となります。

ローン諸費用

売却する不動産を購入する際にローンを借りており、まだ返済が終わっていない場合には、下記のローン諸費用が発生することになります。
・抵当権の抹消登記費用
・司法書士報酬
・金融機関のローン事務手数料

その他の費用

物件や取引に応じて下記の費用などが別途発生する場合があります。
・引越し費用／ごみ処分費用
・ハウスクリーニング費用／リフォーム費用
・測量費用
・古屋の解体費用
・借地権物件の場合の地主への譲渡承諾料

したがって、仲介手数料はねぎることはできます。

ただ、不動産会社にしてみれば、なるべく多額の報酬をもらいたいので、法定上限額めいっぱい欲しいところでしょう。

また、仲介手数料は仲介が成功した場合（物件が売却できた場合）にいただく成功報酬ですので、販売活動に要した人件費、広告費、事務所諸経費などを回収する必要があるため、そうやすやすと減額に応じるわけにはいかない事情もあります。

そういったことを考えると、報酬額が記載された媒介契約を締結し、販売活動が終わったときに手数料の減額要求をすると不動産会社ともめることにもなりますので、媒介契約締結時に交渉するのが望ましいかと思います。

たとえば、大手不動産会社が分譲したようなマンションの売却の場合、土地・戸建の売却に比べ調査に要する手間や、後々トラブルに発展するリスクは小さいため、同じ金額の土地・戸建などを売却する場合の仲介手数料と同額の手数料では納得がいかない、などの理由により報酬額の減額を要求するのはいかがでしょうか？

また、広告費は不動産会社が負担する場合が多いですが、広告費はかかった実費を売主が負担するので、その分仲介手数料を減額することを要求するのもいいかもしれません。

あまり媒介契約の締結段階で報酬減額を要求されることはないため、不動産会社の営業マンはびっくりするかもしれませんが、売主側の仲介に入ることは不動産会社にとっては魅力のあることなので、応じてくれる会社はあると思います。ぜひ試してみてください。

大手の不動産会社のサイトを見ても、明確にいくら支払ってもらうのか記載している会社は少なく、「規定の手数料」などとだけ書いて、その具体的な規定内容についてはサイト上では説明がありません。

三井のリハウス
住友不動産販売
東急リバブル
野村不動産アーバンネット(ノムコム)
三菱UFJ不動産販売

ノムコムに書かれているように、
通常、売却代金の3.15％＋6.3万円（消費税5％を含む)　※上限報酬
がかかります。
他の不動産会社も同様です。

多くの不動産会社がこの報酬金額の算定方法を採用しているのは、国土交通省告示第1552号・宅地建物取引業法第46条第1項にもとづき、以下の料率に従って報酬の上限が決定されているからです。

ここで着目していただきたいのが、あくまでもこの計算式にもとづいて計算された報酬額は「上限」であって、満額支払うことを義務付けているわけではないことです。
法定手数料をいただきますなんていう不動産会社もいたりしますが、「法定報酬額」ではなく、「報酬額の法定上限額」だということなんです。

ノムコムでも、「通常」とか「※上限報酬」と記載しているのもこのためなんですね。

したがって、この報酬の上限額の範囲内であれば、売主と不動産会社はお互いの合意のもとに自由に報酬額を決められるということになります。

不動産会社は専属専任媒介契約や専任媒介契約を勧めてくると思いますが、それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがありますので、それらを考慮してご自身の方針に合った契約を選べばよいと思います。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

媒介契約を締結した不動産会社しか購入希望者を探せないため、不動産会社が仲介手数料を獲得する可能性が高いので、不動産会社のモチベーションが高まり、一生懸命営業活動を行ってくれることを期待できます。

また、購入希望者や購入希望者側の仲介会社との折衝を１社に任せられるため、売主が販売活動にかける手間が一般媒介に比べて少なくなります。

しかし、売主の期待に反して、不動産会社が営業活動を怠るとなかなか不動産の売却ができなくなります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

依頼主も購入希望者を探せますが、専属専任媒介契約と同様に、不動産会社が一生懸命に営業活動を行ってくれることを期待できます。

デメリットについても専属専任媒介契約と同様です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の不動産会社と媒介契約を締結できるので、購入希望者の探索ルートの拡大が期待できます。

しかし、不動産会社にとっては、仲介手数料をもらえないリスクが高いため、専属専任媒介契約や専任媒介契約ほどは営業活動に力をいれてくれない可能性があります。

また、複数の会社と販売活動の打ち合わせをしたり、案内の時間の調整などをする必要があるため、売主が販売活動にかける労力が他の媒介契約にくらべて多くなる可能性があります。

自宅など居住中の物件を販売する場合には、専属専任や専任媒介契約を選んで、販売活動の煩雑さを少なくし、空室の物件を売却する場合には一般媒介も検討する、というのがいいのではないかと思います。

また、１社としか媒介契約を締結しない場合でも、一般媒介契約を締結しておいて、任せた不動産会社がちゃんと営業活動をしてくれなければ他社にも任せてみる、というのもいいかもしれません。

専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

査定依頼をすれば、通常そのまま販売活動もお願いすることになることが多いので、専門家の立場からいろいろとアドバイスをしてくれ、より早く、より高い金額で不動産を販売してくれることが期待できる会社にお願いすることが賢明であるといえましょう。

下記のポイントに着目しながら依頼先を考えるとよろしいのではないかと思います。

• 不動産の売却実績がある
• 対象エリアに強い
• 対象物件（種別）に強い
• 顧客を大事にしている

不動産の売却実績がある

まず、不動産会社には売買を専門に行っている会社もあれば、賃貸を専門に行っている会社、両方とも行っている会社もあるなど様々です。

不動産売買の方が手数料が大きくなりますので、賃貸を専門に行っている会社でも、査定依頼があれば断らずに引き受ける会社も多いと思いますが、普段売買を行っていない会社に査定依頼や販売活動を任せることは危険です。なぜなら、そもそも売買のマーケット価格を知らない可能性もあるため、本来売却できる価格より低い査定価格により将来損失が発生する可能性もありますし、逆に高すぎる査定価格が出されることにより、なかなか売却できずにムダに販売期間が長くなってしまう可能性もあるからです。
また、売却の際に必要な物件調査がキチンとできない業者もいるため、正確な重要事項説明ができずに買主との間でトラブルになる危険性もあるからです。

したがって、普段から一定の売買取引の実績のある不動産会社に依頼することが望ましいといえます。

対象エリアに強い

すでに購入希望客を抱えている不動産会社であれば、販売活動になったときに早期の売却も期待できるかもしれません。

ただし、媒介契約を締結して不動産の売却を依頼された場合には、不動産会社は「レインズ（不動産流通標準情報システム）」という不動産会社共通のデータベースに販売不動産情報を登録し、その情報をもとに他の不動産会社も購入希望客への販売活動を行いますので、ちゃんとレインズにデータ登録し、他社にもきちんと対応する会社であれば心配ないといえます（中には業者の都合できちんと対応しない会社もあります…）。

対象物件（種別）に強い

売買仲介を行うほとんどの会社は居住用の物件を専門に行っているため、投資用マンション（ワンルームマンション、一棟マンションなど）やオフィス、店舗などについては苦手な場合が多いです。そのような物件については、その種の不動産を専門としている業者に依頼するほうが無難です。

顧客を大事にしている

そして、不動産取引に限ったことではありませんが、顧客利益を優先する会社に依頼しないと後々痛い目に合うことになります。営業ノルマを達成するために価格改定を迫られたり、本当はもっと高く売れるはずなのに、買主と結託して不当に安い金額で売却されたりすることもあります。ちゃんと同じ目線で物件査定や販売活動を行ってくれる会社を選びましょう。

最初から査定依頼の段階から１社に絞ってしまい、後々「こんなはずじゃなかった…」ということにならないよう、査定依頼は複数の会社にお願いし、それぞれの会社から査定価格の根拠について説明を受け、もっとも説得力のある会社、ちゃんと販売活動を行ってくれると信頼できる会社を見極めることをおススメします。

インターネットでもいろんな会社が無料査定を行っているようですので、いろんな会社のサイトを比較し、信頼できそうな会社に査定依頼してみてください。

１．不動産の売却相談・査定依頼

不動産会社に、売却予定の不動産についての査定依頼をします。

ほとんどの不動産会社で、無料で価格査定を行っています。

査定依頼を受けて、不動産会社は対象不動産の調査を行い、査定価格を計算し提示します。

２．媒介契約の締結

不動産の売却相談・査定依頼を行った不動産会社の中から、販売活動をお願いする会社と媒介契約を締結します。

この際に不動産の売出し価格を決定します。

３．販売活動

媒介契約を締結した不動産会社が、reinsへの登録、インターネット、折り込みチラシなどの広告媒体を通じて販売活動を行います。

４．売買契約の締結

購入希望者からの購入申し込みを受けて、売買価格などの諸条件について交渉を行い、合意に至った場合は売買契約を締結します。契約締結と同時に、買主は売主に手付金を支払います。

５．残代金の受領と物件の引渡し

司法書士に代行してもらい不動産の所有権移転手続きを行うと同時に、買主から売主へ残代金の支払いが行われます。

プロでないかぎり、普通の人は不動産を売却する機会は一生のうちに数える回数しかないと思います。

不動産を売却する際には、不動産特有の事項を調査し買主にただしく説明する必要があるため、不動産取引のプロである不動産業者に仲介を依頼することになります。

しかし、何から何まで不動産業者を信じてしまって大丈夫でしょうか？

不動産は個人の保有する資産の中でも、大きな価額を占めるもっとも大切な資産です。そんな大切な資産の売却を赤の他人に任せっきりにしてしまって大丈夫ですか？

このサイトでは、みなさんの不動産が不動産業者の都合やミスによって不当に安い金額で売却されて、まさかの損失を被らないで済むよう、不動産取引や不動産業界の実態、正しい不動産売却の方法などについてご説明していきたいと思います。

ただし、このサイトに書かれていることを実践して損失が生じても一切責任は負いかねます。不動産は唯一無二の個性のある資産であり、それぞれの不動産に応じて好ましい売却方法や売却タイミングは異なります。

このサイトに書かれていることを信じるかどうか、不動産をどのような方法で売却されるかどうかは、みなさんの自己責任で判断しておこなってください。

みなさんが、より高い金額で、より早く不動産売却できることを願っています！